Совет Как инвестировать в землю
Совет. Как инвестировать в землю
Совет. Как инвестировать в землю
Просмотров: 1357 Слов: 1854 базар земли предоставляет частному инвестору не меньше возможностей заработать, чем базар жилья.
Сделки по покупке-продаже земли давно не диковина, однако этот базар пока лишь формируется. До сих пор нет единого кадастра земли, что оставляет ценообразование в этом сегменте непрозрачным, остаются туманности в законах, что заметно повышает риски при заключении сделок. С одной стороны, все это снижает доверие и интерес частных инвесторов к покупке земельных участков, с иной - доходность на этом рынке уже теперь может в разы превышать прибыль от сделок с городским жильем.
Для частного инвестора существует три основных способа заработать на земле. Первый - прямые спекулятивные инвестиции, то есть приобретение земельного участка с целью перепродажи по более высокой цене. По расчетам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, доходность таких операций составляет вокруг 25-30%. Но, по мнению специалистов УК "Масштаб", ныне спекулировать землей имеет смысл только на территориях западных направлений, от Калужского до Новорижского шоссе в пределах 30 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД). По их прогнозам, до конца 2007 года стоимость сотки на этих направлениях вырастет на 30-40%. В то же время стоимость земельных участков на востоке, а также находящихся за пределами 50?километровой зоны будет повышаться куда более скромными темпами. "По непопулярным направлениям (Егорьевскому или Горьковскому) еще в течение двух-трех лет ничего развиваться и строиться активно не будет, поскольку есть большое количество неразвитых земель в 50-километровой зоне и далее на более престижных направлениях, таких как Калужское и Новорижское", - полагает начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа УК "Масштаб" Игорь Лебедев. Однако у Константина Ковалева совершенно иной взор на ситуацию. По его мнению, цены на земли в ближнем кольце уже достигли своего психологического максимума и примерно не представляют интереса с точки зрения инвестиций. "Наоборот, в третьем кольце земель Подмосковья (за 30-50 км от МКАД в зависимости от направления) базар характеризуется низкой ликвидностью, соответственно, стоимость зачастую в десятки раз ниже стоимости аналогичного участка, расположенного на 20 км ближе к Москве. Следовательно, человек, вложивший деньги в покупку земли здесь, может рассчитывать на рост своих вложений на сотни процентов уже в течение трех-четырех лет", - предсказывает он.
По мнению специалистов компании RIGroup, такой вариант подходит для профессиональных инвесторов, поскольку предполагает хорошее знание рынка и чутье на недооцененные активы. "По данному варианту можно получить большую доходность до 100% годовых и выше. Можно порекомендовать инвесторам следить за развитием и реконструкцией автомагистралей Подмосковья. Так, положим, мы ожидаем бурного роста цен на земельные участки по Киевскому шоссе, реконструкция которого завершится в 2009 году", - говорит начальник отдела жилой недвижимости компании RIGroup Александр Винокуров.
В любом случае эксперты считают, что сами спекулятивные операции с землей отходят в прошлое и становятся все менее прибыльными.
"В связи с принятым законом, который позволяет строить на землях сельхозназначения, скорее всего, их стоимость будет расти, а стоимость на земли поселений - падать. Кроме того, если земельный налог будет повышен, то он очень сильно ударит по крупным землевладельцам. Многие из них будут либо развивать и осваивать земли, которые у них есть, либо избавляться от них. Если они изберут первый маршрут, это приведет к увеличению предложения и, как следствие, к уменьшению стоимости конкретных объектов. Если же они решат продавать, то это приведет к затовариванию рынка и снижению стоимости земли", -уверяет Игорь Лебедев.
Второй маршрут - покупать участок с домом в организованном поселке на ранних этапах строительства и затем перепродать его по более высокой цене. Если в сегменте городского жилья покупка квартиры на этапе котлована одна из самых распространенных схем, то в случае с загородными домами и таунхаусами она применяется пока редко: все дело в дефиците качественных и недорогих поселков, а те, что есть, разбираются покупателями моментально, чаще всего для собственных нужд. "Этот маршрут является наименее рискованным вложением. Порог входа от 200 тыс. долларов для поселка экономкласса, от 400 тыс. - для нижнего сегмента бизнес-класса. Наиболее перспективными объектами для таких инвестиций являются дома и участки на Киевском и Калужском направлениях", - считает Александр Винокуров. "Здесь следует глядеть на направление, транспортную доступность, инфраструктуру и многие другие факторы, которые влияют на цену. оплошность в выборе объекта инвестиций может привести к убыткам, тогда как удачное вложение даст до 20-30% прибыли", - уверяют участники рынка.
Страницы: 1, 2, 3 |
