Коттедж с участком уравнение для инвестора
Коттедж с участком: уравнение для инвестора
Просмотров: 288 Слов: 962 Не надобно `портить` землю Риэлторы, специализирующиеся на продаже земли, утверждают, что удачное местоположение – это главная предпосылка удачных инвестиций. истина эта, впрочем, не бесспорна: неграмотное инвестирование может безнадежно `испортить` землю.
В частности, непродуманная концепция торгового центра или коттеджного поселка (когда предпочтения покупателей недостаточно изучены) сводит на нет мечты предпринимателя о прибыли. Плохо построенный дом (например, в случае выбора не подходящего для местных условий проекта) не только не повысит, но и существенно снизит рыночную стоимость участка, на котором он возведен.
Как минимизировать инвестиционные риски, связанные с началом освоения земли? Риэлтерская триада `место, место и еще раз место` решает многое, но вдали не все. Приобретателю земельного участка в любом случае приходится отыскивать компромисс промеж соблазном построить `дом своей мечты` и местными условиями. Каждому земельному участку соответствуют определенные тип, характер и целевое назначение застройки.
положим, особняк, построенный близко шумной трассы, в окружении придорожных автосервисов и бензоколонок, равно как и вилла в садоводстве, разумеется, может радовать глаз проходящих и проезжающих, но способен стать и настоящим `кладбищем` для инвестиций. Вызвав риэлтера, владелец шести соток, в освоение которых вложено больше 80 тыс. дол., может оказаться изрядно обиженным тем, что ему предложили оценить данный объект недвижимости в 35 тыс. дол. иной случай: квартира с изысканным музейным интерьером в центре Петербурга, в которую зажиточный владелец вложил миллионы долларов, была оценена в 680 тыс. дол. И там и там подвело окружение: в первом случае – депрессивное заболоченное садоводство, во втором – коммунальные квартиры, которыми был нашпигован вполне сильный прибыльный дом, расположенный в двухстах метрах от Невского проспекта. Есть и обратные примеры. `Плодородная` земля в сочетании с разумным инвестированием способна дать неплохой урожай. Недорогие типовые домики – финские `ривитайло`, расположенные близко озер или горнолыжных трасс и готовые круглый год принимать отдыхающих – арендаторов, – иногда окупаются за два-три года. Но, повторимся, если строятся они на благодатной для такого рода проектов `почве`.
Занимаемой территории не соответствует Продолжим список ситуаций, в которых объект строительства `не соответствует` земельному участку. Подобное встречается сплошь и около и оказывает существенное воздействие на цену объектов недвижимости.
`Целевые` несоответствия. Каменный дом в вымирающем на зимний период дачном массиве, предназначенный для постоянного проживания, требующий регулярного отопления и присмотра. Обратный случай: деревянная дача в шумной городской среде или в проезжем районе с не чересчур благоприятной экологией. Жилой дом в районе коммерческой застройки (магазины, производства, автомастерские и т. п.)
`Классовые` несоответствия. положим, особняк бизнес-класса в районе более `демократичной` застройки.
Стилевые несоответствия. Дом, по архитектурной стилистике не соответственный местным традициям, окружению, да и вообще здравому смыслу.
Несоответствия с точки зрения затрат на строительство и эксплуатацию. В данном случае речь о тех, к сожалению, типичных ситуациях, когда затраты на обеспечение объекта всеми необходимыми коммуникациями (газом, водо- и электроснабжением, канализацией) оказываются неоправданными с точки зрения разумных инвестиций. Или характер почвы требует непомерно дорогого фундамента. Если выяснится, что смета строительства перекрывает рыночную стоимость объекта, за дело лучше не браться. заключительный пункт – он трудный самый и требует отдельного рассмотрения. Убери его из условного списка несоответствий, проложи трубы и дороги – и пригороды российских городов станут стремительно застраиваться. Развитие частного и малоэтажного домостроения, а также реализацию программ строительства `доступного и комфортного жилья` тормозят в первую очередь инфраструктурные проблемы.
Зачем нам оценщик?
Основным ориентиром во всех вышеназванных случаях является рыночная стоимость объекта недвижимости. Понятие рыночной стоимости внятно объяснено в законодательстве. Под таковой понимается `наиболее вероятная стоимость, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства` (Федеральный закон `Об оценочной деятельности в Российской Федерации`, № 135-ФЗ от 29.07.1998, в последней редакции № 29-ФЗ от 27.02.2003). Для определения рыночной стоимости объекта ныне все чаще приглашают профессионального оценщика, деятельность которого регламентирована тем же законом. Однако зачастую ни продавцы, ни покупатели не имеют ясного представления о том, зачем им нужен такой профессионал.
Страницы: 1, 2 |
