Совет Как инвестировать в землю
Третий маршрут - покупка земли без подряда. То есть приобретается участок в организованном коттеджном поселке и затем на нем на собственные средства строится дом, который впоследствии реализуется по более высокой стоимости. По мнению экспертов, наиболее высокую прибыль инвестору приносит именно такая схема.
"Самостоятельное привлечение инвестором подрядной организации для строительства дома обойдется в среднем на 20% дешевле, чем подрядные работы от девелопера поселка, - утверждает начальник отдела загородной недвижимости компании "Пересвет - Реал Эстейт"'' Василий Цап. - Экономия может доходить до 40%. Кроме того, важно, что расходы рассредоточены по времени. Условно говоря, ныне вы покупаете землю, а завтра вкладываете деньги в строительство дома". Земля с подрядом и без стоит одинаково, прибыль же, по словам экспертов, получается за счет оптимизации расходов на строительство. "Вы можете выбрать менее затратные проекты, тогда как девелоперы поселков экономкласса предлагают ограниченный выбор вариантов домов и, как правило, несколько больше по площади, чем рассчитывают покупатели", - поясняет гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. "К примеру, сотка земли в 30?километровой зоне стоит вокруг 10 тыс. долларов, и за участок 15 соток вы заплатите 150 тыс., строительство обойдется еще в 200 тыс. долларов. Продать такой дом можно за 500 тыс. долларов, правда, спрос будет зависеть от ликвидности направления (наиболее востребованы дома и участки, расположенные на Новорижском, Калужском, Рублево-Успенском, Дмитровском и Киевском направлениях), месторасположения дома и самого поселка, качества проекта. При удачном сценарии инвестор заработает вокруг 30-35%, правда, здесь мы не учитываем инфляцию и налог, который придется выплатить с суммы, вырученной от продажи дома", - добавляет руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова. В то же время, если проект дома выбран безуспешно, такой экземпляр можно безуспешно продавать два-три года, в этом случае инвестор взамен прибыли будет подсчитывать убытки. "Все чаще потребители хотят иметь дом в организованном поселке с единой концепцией. Время архитектурной солянки в поселках, когда каждый строил дом в соответствии с собственными представлениями о красоте, прошло", - утверждают риэлтеры. Кроме того, потенциальному покупателю может не понравиться и тот факт, что он будет жить не в ухоженном и полностью застроенном поселке, а по соседству с "вечной" стройкой - ведь на участках без подряда возведение домов может длиться много лет.
Что, где, почем?
Наиболее дефицитный и востребованный товар на рынке Подмосковья - дома эконом-класса. По данным УК "Масштаб", 70% потребителей рассчитывают на приобретение недвижимости данной категории. Большинство земель под такие поселки расположены на северо-восточном, юго-восточном и восточном направлениях, в переделах 30-километровой зоны от МКАД, а также на западном и северо-западном (до 60 км от столицы). По данным аналитика компании Villagio Estate Романа Попова, часть поселков, где покупатель имеет возможность приобрести участки без подряда, - не более 15-20% от общего числа представленных на рынке. Цены на них начинаются от 5-6 тыс. долларов за сотку на восточном и юго-восточном направлениях и могут добиваться 70 тыс. долларов и выше на западном.
Как рассказали в УК "Масштаб", по стоимости сотки земли в организованных коттеджных поселках теперь лидирует Новорижское направление (30 тыс. долларов за сотку), второе место делят Минское и Калужское шоссе (20,4 и 20,2 тыс. долларов соответственно). За ними с небольшим отставанием следует Дмитровское и Киевское шоссе - по 18 тыс. долларов за сотку. Самое дешевое предложение земли на Егорьевском шоссе, здесь средние цены составляют вокруг 1,7 тыс. долларов за сотку. Основным фактором, влияющим на цену земли, в первую очередь является направление, по которому располагается поселок и удаленность участка от Москвы. В зависимости от категории земли также происходит коррекция цен. ныне стоимость участка, относящегося к земельным поселениям, может в два раза превышать цену на землю сельхозназначения. Необходимо учесть и дополнительные коммуникации, при наличии которых (электро-, газо-, теле-, водоснабжение и др.) стоимость на участок возрастает. стоимость земли в поселке зависит и от природных характеристик - отсутствия или наличия водоемов, лесопарковых зон, а также промышленных предприятий.
Следует помнить, что ступень риска при приобретении земельного участка значительно выше, чем при покупке жилой недвижимости.
В процессе сделки следует проверить юридическую чистоту документов: свидетельство о государственной регистрации права собственности или аренды, пакет документов землеустроительного дела. Необходимо установить законность всех ранее проведенных сделок: оформления договоров купли-продажи, дарения, наследства и т. д. Если потом заключения сделки обнаружатся нарушения, а также в случае судебного иска к новому владельцу, сделку могут признать недействительной. По мнению специалистов компании "Пересвет - Реал Эстейт", высокие риски сопровождают сделку купли-продажи земельных участков бывших колхозов или совхозов. "Следует соблюдать осмотрительность при покупке участков, ранее принадлежавших государственным органам и имевшим иное целевое назначение. Прокуратура может посчитать, что в свое время госорганы распорядились землей неправомерно, и оспорить права новых владельцев", - отмечает Константин Ковалев.
Страницы: 1, 2, 3 |
