Прогноз Столичный рынок недвижимости 2006 год
Относиться к приведенным аргументам можно по-разному, однако сложно спорить с тем, что ситуация на московском рынке недвижимости в 2003 и в 2005 годах была во многом похожая. Это означает, что и о развитии рынка в 2006 году можно многое сказать на основе сценария 2003-2004 годов, хотя у нынешнего рынка, безусловно, есть свои особенности и их также следует принимать во внимание. Тем не менее, с возобновлением ажиотажного роста цен осенью 2005 года все большее число участников и обозревателей рынка недвижимости заговорило о возможности повторения стагнации или даже возникновения кризисной ситуации в обозримой перспективе и, похоже, что подобная точка зрения не лишена оснований.
Московский базар недвижимости. Наши дни…
При составлении прогнозов рынка недвижимости принято привлекать обилие разнообразной статистики, макроэкономических показателей, а также разговаривать о росте доходов населения, инфляции, общеэкономическом развитии, движении денежной массы, ценах на экспортное сырье, притоке и оттоке капитала, развитии ипотеки и многих других немаловажных вещах. Однако в условиях относительной политической и экономической стабильности, характерной для последних лет, воздействие всех этих факторов на московский базар недвижимости оказывается примерно постоянным, что в идеале из года в год должно было бы приводить к постепенному и равномерному повышению цен на недвижимость. В терминологии аналитического центра все эти факторы были объединены термином "естественный рост", а его величина оценивается в 10%-15% годовых.
Другими словами, в нынешних условиях для развития рынка недвижимости более значимыми и показательными оказываются даже не перечисленные выше макроэкономические факторы, а всего лишь несколько дополнительных причин, которые приводят к отклонению от равномерного и предсказуемого развития рынка. Именно такие дополнительные причины могут порождать ажиотажный рост цен в одни периоды и стагнацию - в другие. Именно на таких дополнительных факторах, актуальных для московского рынка недвижимости в нынешних условиях, мы и сосредоточим свое внимание.
В первую очередь имеет смысл поговорить о сокращении объемов предложения в новостройках, связанном с вступлением в силу закона о долевой участии в строительстве (214-ФЗ). Если отбросить пока эмоциональную составляющую этого обстоятельства, то ключевым является вопрос о том, насколько велико это сокращение и можно ли уже нынче разговаривать о наступлении дефицита жилья или подобное утверждение пока своевременно. Аналитический центр на основе масштабного полевого исследования рынка московских новостроек дал объективную оценку данному сокращению.
В зависимости от критериев оценки, а также с учетом погрешностей исследования, величина сокращения объемов предложения в новостройках на конец 2005 года по сравнению с концом 2004 года находится в пределах от 15% до 30%.
Исходя из худшего будем отталкиваться от цифры сокращения в 30% и постараемся понять много это или недостаточно и адекватен ли наблюдаемый рост цен такому сокращению объемов предложения.
Из экономики известно, что связь промеж уровнем цен на товар и количеством его покупателей нелинейна. Дело в том, что при росте цены, особенно на дорогие товары, такие как недвижимость, число людей с нужной суммой денег убывает не обратно пропорционально цене, а быстрее, в геометрической прогрессии. Проще говоря, если повысить цены на квартиры на 10% (при условии неизменности всех прочих факторов), то число покупателей сократится не на 10%, а значительно больше, положим, в 2 раза. При повышении цены на 20% их станет меньше в 4 раза, и так далее.
Примечательно, что это правило неплохо выполняется при продаже больших объемов жилья в новых микрорайонах - при условии стабильности рынка единовременное повышение цены на 10% приводит к падению объемов продаж примерно в 2 раза. Прежние объемы продаж восстанавливаются через какое-то время (как правило, через несколько месяцев) либо по мере продвижения строительства дома, в результате чего ценность объекта начинает подходить сделанному повышению цен, либо по мере общерыночного роста цен. И хотя подобного опыта в масштабах всей Москвы пока не было, на основании логики можно утверждать, что в отношении рынка в целом приведенное правило также имеет место, по крайней мере, приближенно.
По всей видимости, оказывается справедливым и обратное утверждение - при сокращении объемов предложения (а следовательно и продаж) в 2 раза, стоимость поднимается примерно на 10%. Это правило также можно наблюдать при реализации больших объемов жилья в новых микрорайонах - при отсутствии общерыночного роста цен, по мере распродажи половины объема на оставшуюся часть цены несколько подрастают, примерно на указанный процент.
По поводу приведенных утверждений можно дискутировать, однако, из них нам важен всего один умозаключение, с которым сложно спорить. Сокращение объемов предложения на 30% не означает, что цены должны вырасти также на 30% - связь промеж этими величинами нелинейна. Наличие линейной связи означало бы, что у оставшихся 70% - основной части покупателей - есть лишние деньги в размере еще 30% от стоимости квартиры. явно, что это не так - большинство людей в Москве покупает жилье на последние деньги, в счет обмена на свою прежнюю квартиру с маленький доплатой "живыми деньгами", в кредит или частично в долг. Поэтому более адекватным является наше правило, сообразно которому сокращение объемов предложения в два раза приведет к повышению цен на 10% или, другими словами, что у половины покупателей есть еще порядка 10% от стоимости квартиры.
Страницы: 1, 2, 3, 4 |
